Una vez más la banca tendrá que responder ante los compradores por no cumplir con sus obligaciones, en este caso por dejar que promotores inmobiliarios vendieran sobre plano sus viviendas utilizando las cuentas de los bancos y que finalmente estas no se construyeran. Al final del post tienes todas las claves para recuperar tu dinero, los pasos que tienes que dar, los plazos y los requisitos necesarios.
Muchos compradores veían como sus viviendas pagadas no se construían y como los promotores desaparecían del mapa, o se declaraban en quiebra. Por tanto no teníamos a quien reclamar los ingresos hechos a cuenta.
A finales de 2015 la solución viene de la mano del Tribunal Supremo que hace responsable a la entidad bancaria donde se ingresaron los pagos a cuenta de la vivienda a construir.
Aunque se trata de una ley antigua, la Ley 57/68, ya derogada aunque efectiva y que sigue protegiendo los pagos que se han realizado antes de 2016, el Tribunal Supremo sienta jurisprudencia con la sentencia del pasado 21 de diciembre de 2015 fallando:
«En las compraventas de viviendas regidas por laLey 57/1968las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantíaresponderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
En resumen el Tribunal Supremo viene a decir que:
Si los bancos o entidades de crédito admiten ingresos de los compradores en una cuenta del promotor o cooperativa sin comprobar la existencia de un seguro o aval como exige la ley, los bancos y entidades tendrán que pagar a los compradores el total de las cantidades anticipadas en dicha cuenta.
Efectivamente, en esta sentencia el Tribunal Supremo sanciona el incumplimiento de los bancos y la responsabilidad de vigilancia a la que les obligaba el artículo 1.2 de la Ley 57/68 que dice:
“ Segunda.
Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.”
La condición anterior es el artículo 1.1 que dice:
“Primera.
Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.”
CANTIDADES APORTADAS ANTES DEL 1 DE ENERO DE 2016
4 Pasos para recuperar las cantidades
1- Reclamar al promotor: es el primer paso que tenemos que realizar. Entregamos un documento exigiendo al promotor las cantidades adelantadas, impuestos e intereses legales incluidos, por la vivienda que finalmente no se ha construido. Documento sellado como acuse de recibo o enviamos un burofax.
2- Reclamar el seguro o aval: en la mayoría de los casos encontrar al promotor se convierte en tarea mucho más complicada que encontrar una aguja en un pajar, y si lo encontramos lo más probable es que sea insolvente. Por lo tanto, tenemos que reclamar las cantidades adelantadas a la aseguradora o al banco avalista con el que el promotor haya contratado el seguro o el aval bancario.
El problema surge cuando el promotor no ha cumplido sus obligaciones y no ha concertado las garantías que la ley le obliga a contratar, precisamente para que los compradores puedan recuperar lo que les pertenece en caso de incumplimiento del promotor o cooperativa.
3- Reclamar al banco: como ya mencionamos si el banco no comprobó la existencia de un seguro o aval como exige la ley, tendrá que pagar a los compradores el total de las cantidades ingresadas anticipadamente en la cuenta del promotor de dicha entidad.
Como siempre, recomendamos entregar en el banco un documento que nos han de sellar como acuse de recibo o enviar un burofax.
4- Demandar al banco: lamentablemente es raro que una entidad bancaria responda afirmativamente a una reclamación de este tipo, y no nos queda otra solución que interponer una demanda ante los juzgados.
Hay que resaltar que estamos en nuestro pleno derecho, que los bancos han obtenido muchos beneficios con los ingresos a cuenta de la promoción de viviendas, y lo que no es legal ni justo es que no hayan comprobado si el promotor ha cumplido con su obligación o no.
¿Yo puedo reclamar? ¿Qué requisitos son necesarios?
A la vista de la sentencia del Tribunal Supremo podemos reclamar judicialmente a la entidad bancaria donde ingresamos las cantidades a cuenta.
Si la compra fue para un domicilio familiar o una segunda residencia es indiferente, lo que sí es importante es que se trate de vivienda libre, que no sea una vivienda de protección oficial (VPO).
Requisitos:
1- Comprobantes de los ingresos que hemos realizado en la cuenta designada por el promotor y que estos eran para la compra de una vivienda.
2- Que los ingresos realizados no estuviesen avalados ni asegurados.
3- Que la compra haya sido antes de 2016.
El constructor no ha cumplido los plazos, ¿puedo reclamar?
Resulta un clásico que algunas promociones se eternicen en el tiempo sin explicación alguna y la gran pregunta es si en estos casos podemos reclamar.
La respuesta es claramente sí, evidentemente tenemos que demostrar documentalmente que el promotor no ha cumplido con los plazos.
¿Qué plazos tengo para reclamar?
En total tenemos 15 años para reclamar judicialmente. La fecha en que somos conscientes del incumplimiento contractual por parte del promotor es cuando comienza a correr los 15 años.
Si compramos la vivienda en enero de 2010 y se firmó un plazo de entrega de 24 meses, en enero de 2012 se podría haber iniciado la reclamación.
El promotor está en concurso de acreedores ¿puedo reclamar?
Es una de las razones por la que muchos compradores de viviendas desisten de reclamar las cantidades abonadas por su piso. Entienden que es inútil recuperar las cantidades, ¡nada más lejos de la realidad!
El banco sigue siendo responsable de las cantidades depositadas y de no haber exigido al promotor las garantías que exige la ley, por tanto tendrá que responder y devolver el total de las cantidades ingresadas.
CANTIDADES APORTADAS DESDE EL 1 DE ENERO DE 2016
Las cantidades entregadas a cuenta partir del 1 de enero de 2016 para la compra de nuestra vivienda tienen otra regulación. Están amparadas por laLey 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
En general el procedimiento de reclamación es el mismo pero hay que tener en cuenta algunas excepciones para que no caduquen los plazos de reclamación.
En esencia las novedades radican en:
– La novedad más importante, que es un retroceso frente a la legislación anterior, es que desde que empiezan las obras o desde la entrega pactada de la vivienda tenemos un plazo de dos años para poder reclamar las cantidades abonadas a la entidad avalista.
– Por lo que si nos despistamos y pasan más de dos años caduca el aval, y no podemos reclamarlo.
– Se garantizan las cantidades aportadas desde que se obtiene la correspondiente licencia de edificación. Están incluidos los impuestos correspondientes y los intereses legales.
– En la nueva norma es obligatorio reclamar previamente al promotor para poder solicitar con posterioridad la devolución de las cantidades al seguro o a la entidad avalista.
Las garantías de la nueva ley
Aunque el procedimiento es el mismo la normativa ha cambiado. En cualquier caso si vas a comprar una vivienda sobre plano es importante que conozcas cuales son los derechos que tienes.
Recomendaciones previas
1. El artículo 3 de la ley que hemos mencionado la Ley 57/1968:
“En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo…”
Este carácter ejecutivo no está en la nueva ley.
Este carácter ejecutivo no está en la nueva ley.
2. La garantía se cancela automáticamente con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el equivalente de esta y la acreditación de la entrega de la vivienda al comprador.
3. El incumplimiento de las obligaciones para la compra de una vivienda sobre plano, se encuadre dentro de lo que es una infracción de consumo y se aplica tanto a la normativa general cómo a laautonómica.
4. Se establece una sanción de hasta un 25% de las cantidades que tienen que ser aseguradas en caso de incumplimiento de la garantía.
5. Se habilita la aplicación de la legislación de ordenación de la edificación al promotor que podrá ser sancionado por esta materia.
Requisitos si se ha contratado un aval:
1. Deberá emitirse y mantenerse en vigor por el banco, por la cantidad total de lo anticipado en el contrato de compraventa.
2. En el aval hay que incluir los impuestos, incrementando los intereses desde el pago del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
3. En caso de que la construcción no se inicie o no se finalice en el plazo convenido, el beneficiario, tendrá que requerir de manera fehaciente al promotor para la devolución de todo lo abonado a cuenta. En dicha reclamación incluir los impuestos aplicables, y los intereses correspondientes.
4. Si en el plazo de treinta días no se ha devuelto, se puede exigir al avalista el abono de todas las cantidades.
5. Igualmente, el beneficiario puede reclamar directamente al avalista cuando sea imposible reclamar al promotor.
6. ¡Ojo! Porque transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor, si no hemos requerido la rescisión del contrato y la devolución de todas las cantidades abonadas, se producirá finalmente la caducidad del aval
Requisitos si se ha contratado un seguro de caución:
1. Hay que hacer una póliza individual por cada comprador.
2. Se asegura el total de lo pagado sumándole los impuestos abonados e incrementando por los intereses.
3. El promotor es el que está obligado a pagar el seguro y figurar como tomador del mismo.
4. Por el contrario, el comprador es el que figura como asegurado de la póliza.
5. El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.
6. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.
7. La duración del contrato no puede ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de la vivienda en cuestión. Si se concede prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato del seguro mediante el abono de la prima, debiendo informar al asegurado.
8. La entidad aseguradora puede comprobar durante la vigencia del contrato de seguro los documentos y datos del promotor-tomador que tengan que ver con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.
9. En caso de que la construcción no se inicie o no se termine en el plazo convenido el asegurado tiene que requerir de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses.
10. Si en el plazo de treinta días no ha procedido a dicha devolución, puede reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente.
11. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando sea imposible la reclamación previa al promotor.
12. El asegurador tiene que indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que se hace la reclamación.
13. Ojo, porque en ningún caso serán indemnizables las cantidades que no acreditemos que hemos aportado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada.
14. El asegurador puede reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los asegurados.
15. En el caso de que la entidad aseguradora pague la indemnización al asegurado, el promotor no puede vender la vivienda sin haber abonado previamente a la entidad aseguradora la cantidad indemnizada.
16. Todo lo que no se especifique en esta ley será de aplicación la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
© Acerina Almeida Castro
