Gastos de hipoteca se suma otra cláusula abusiva a los préstamos hipotecarios. A continuación todas las claves para saber si te afecta y cómo reclamar todo lo que te han cobrado de más.
El Tribunal Supremo ha declarado abusiva, en la Sentencia de 23 de diciembre de 2015, una cláusula de muy similar redacción en todos los préstamos hipotecarios afectados, que estipula lo siguiente:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
En prácticamente todos los casos, estos gastos fueron cargados directamente en la cuenta del prestatario. Y se estipula que éstos gastos susceptibles de reclamación giran en torno a los 2.000 o 3.000€ aproximadamente.
Gastos de hipoteca ¿Qué efectos conlleva la Sentencia?
Nulidad absoluta de la cláusula, principalmente por contravenir este precepto legal:
– Artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores e Usuarios, que establece como abusivas:
“2. La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.
3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.
4. La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.
Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.”
Gastos de hipoteca ¿Qué gastos puedo reclamar?
1. Notaría y Registro de la Propiedad.
El Tribunal Supremo dice lo siguiente:“en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa.”
En resumen, lo que viene a destacar es que el interesado en la inscripción del préstamo hipotecario es el BANCO, por lo tanto tiene que hacerse cargo de los gastos.
2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Dicta el Tribunal Supremo: “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.”
Por lo tanto, el sujeto pasivo en este caso es el Banco y es quien tiene que asumir este gasto.
¿Cómo reclamo y qué plazo tengo?
En primer lugar, habría que hacer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco en cuestión, y en caso de no recibir respuesta o si esta fuera negativa, tendrás que acudir a la vía judicial.
Por último, si tu hipoteca sigue vigente tienes un plazo de 4 años para reclamar a contar desde el 24 de diciembre de 2015. En el caso de que tu hipoteca ya esté abonada, solamente podrás reclamar si la cancelaste dentro de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015, fecha de la Sentencia del Alto Tribunal.
Si necesitas un modelo de reclamación para requerir al banco ponte en contacto con nosotros y te lo facilitaremos.
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© Acerina Almeida Castro
