¿Te desahuciaron? Si la hipoteca estaba titulizada ¡Se puede reclamar!

Hipoteca titulizada y el banco quiere ejecutar la hipoteca y desahuciarte de tu casa, es un clásico pero ahora ¡puedes reclamar!
En los últimos años, muchos jueces han archivado ejecuciones hipotecarias porque la deuda a reclamar no pertenecía al banco demandante, sino a un tercero que más adelante comentaremos.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores expone que desde los años 90 se han titulizado hipotecas por un valor aproximado de 842.000 millones de euros. La gran mayoría se titulizaron entre el año 2000 y 2007.

1º- ¿Qué es una hipoteca titulizada?

Para entendernos básicamente la titulización consiste en la venta de hipotecas por parte del banco a un fondo de titulización. Por lo tanto, el “dueño” de la deuda ya no sería el banco.
En realidad lo que hace el banco es evaluar las hipotecas que tienen por su solvencia, y las va empaquetando según este criterio. Evidentemente las de mayor solvencia se venden más caras.
Los fondos de titulización “dividen” las hipotecas y emiten bonos que a su vez son comprados por inversores. De esta forma los bancos consiguen sacar rentabilidad a las hipotecas sin tener que esperar a cobrar la totalidad de la misma.
Este producto existe desde hace muchísimos años, pero es cierto que es ahora cuando está en el punto de mira a la hora de derrocar las ejecuciones hipotecarias, por el simple hecho de no tener legitimidad el banco para reclamar esa deuda, ya que la ha vendido a dichos fondos de titulización que en España operan un total de 7.
¿Qué es una hipoteca titulizada?

2º- ¿Cómo se si mi hipoteca está titulizada?

En primer lugar, habrá que acudir a la oficina del banco donde esté la hipoteca y solicitar esta información. En muchas ocasiones no accederán a dar esa información, por lo que habrá que solicitarla a través del juzgado.
Una vez el banco informe sobre la titulización de la hipoteca, hay que solicitar la misma información a la sociedad gestora que tutela los fondos.
En último lugar, una vez recopilada la información anterior hay que solicitar la escritura de constitución del fondo a la Comisión Nacional de Mercado de Valores.

3º- ¿Me perjudica o me beneficia tener titulizada la hipoteca?

No perjudica, en todo caso beneficia a las personas que han sido demandadas por impagos de la hipoteca.
El banco ha dejado de ser el acreedor, ya que ha vendido la deuda a un tercero, aunque siga inscrito en el Registro de la Propiedad a favor del banco.
El Banco de España expone que el 98% de las hipotecas de España están titulizadas. Igualmente reconoce que el banco no representa la figura del acreedor, una vez titulice la hipoteca.
En definitiva, la titulización no supone ningún perjuicio ni cambio de condiciones para los hipotecados, en todo caso es un arma de defensa letal para las ejecuciones hipotecarias. La deuda sigue existiendo y tienes que hacer frente a la misma, el problema es que el banco no te la podrá reclamar judicialmente.

4º- ¿Por qué el banco no me ha informado que ha titulizado la hipoteca?

No es obligatorio para los bancos, aunque la Ley de Fomento de la Financiación empresarial del año 2015 estipula que las nuevas titulizaciones tendrán que ser publicadas en la página web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Es muy común que los bancos introduzcan en el clausulado de las hipotecas, una que argumente que no tendrán que informar de la venta del préstamo al cliente o su cesión.

5º- ¿Me pueden desahuciar con la hipoteca titulizada?

Jurídicamente hablando, el banco en este caso carece de legitimidad para reclamar la deuda, por eso es esencial que demostremos que la hipoteca está titulizada.
El banco no te puede reclamar una deuda que ya no le pertenece, y como ya hemos dicho anteriormente muchos jueces al comprobar que la deuda ya no pertenece al banco demandante, han archivado la ejecución hipotecaria y por tanto el desahucio.
Eso sí, puede haber un porcentaje de la hipoteca que no esté titulizada. En este caso el banco podrá reclamar aquel porcentaje que no ha vendido.
¿Me pueden desahuciar con la hipoteca titulizada?

6º- ¡Ya me han desahuciado! ¿Puedo reclamar?

Sí que se pueden retrotraer las actuaciones, incluso en una dación en pago.
Tienes hasta 15 años para reclamar la ejecución hipotecaria y en cualquier caso se puede solicitar que te abonen el valor de la tasación si la vivienda ya ha sido vendida a un tercero.

7º- ¿Y si quiero renegociar la hipoteca o vender?

En principio para el deudor nada va a ser distinto. Recordamos que la titulización es un beneficio solo para aquel que haya sido demandado por el banco.
Realmente quien tiene potestad para renegociar una deuda titulizada es el famoso fondo mencionado anteriormente y no el propio banco, pero esta cuestión es muy complicada de llevar a cabo, así que insistimos en que sólo hay que estar alerta con las titulizaciones en caso de estar inmersos en un procedimiento de ejecución judicial por impago de cuotas, de lo contrario nada va a cambiar en nuestra hipoteca.
Por lo tanto, podemos vender la vivienda y cancelar el préstamo hipotecario.
Renegociar o subrogar la hipoteca es otro asunto bastante más complicado ya que el titular es el fondo y es con quien tienes que negociar.

8º- ¿Soy avalista como me afecta la titulización de la hipoteca?

En primer lugar, la figura del avalista tal y como se ha venido haciendo en  España, es en muchas ocasiones abusiva esté titulizada o no la hipoteca. Más información ¿Avalaste el préstamo de un familiar, amigo o empresa? ¡Evita problemas!
Por otra parte, el aval queda extinguido una vez traspasada la deuda a otro acreedor, ya que en las leyes reguladoras de la titulización no se recoge este supuesto.
¿Soy avalista como me afecta la titulización de la hipoteca?
Es una información vital para mucha gente ¡COMPARTE!
Ocho claves hipoteca titulizada
© Acerina Almeida Castro

28 comentarios en «¿Te desahuciaron? Si la hipoteca estaba titulizada ¡Se puede reclamar!»

  1. Si te deshucian de la vivienda y la hipoteca estaba titulizada, a fecha de hoy no se podría reclamar al banco, es así?

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  2. Buenos dias! A partir de cuando la Titulizacion es legal? Tengo una hipoteca con Santander desde el 15/02/2016. Habría posibilidad de que este titulizada y reclamar? Gracias!

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  3. El director del banco me llamó cuando empezó la pandemia y me dijo Blanca la casa es de un fondo buitre..y no entendía porque sigue en el registro de propiedad a nombre del banco Santander

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  4. Me obligó el banco a dar mi casa en dacion en pago con amenazas yo estoy enferma me decían que en 1 meses me vería en la calle y tenia en esos momentos de hijos menores y esta titualizada puedo reclamar ahora gracias.

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        • Buenos días, remito la presente para lo siguiente :
          He estado cuidando de mis padres durante casi 10 años o más y tenían negocio y yo también sobre hipotecar la vivienda.
          Llega la crisis después de 40 años de negocio, la del 2017,y allá es que pedimos los préstamos.
          Ahora está en proceso de adjudi avión el Banco y yo como heredera me vi obligada a renunciar a la herencia.
          Mi abogado de oficio, lo siento, pero haha sido un cobarde, no quiso nunca presentarme como yo quería en los primeros pasos del proceso la Titulizacion.
          Ahora me gustaría saber si desde mi postura puedo personarme o no o porque dijo que el que se persona a erea el, yo no, por si a caso me decían que aceptaba de manera tacita la herencia, en fin, si tengo alguna vía para pedir a través del Juzgado que exija al Banco demostrar di está o no Titulizadas.
          Tengo abogado de oficio, claro, antes no cobraba nada y ahora cobro 530 euros, y me toma por el pitó del sereno. No me avisa de pasos del procedimiento, no le importa nada mi caso, solo le importa quedar bien con el Banco y con el Juez, les aseguro que es asi, u a desgracia a veces por no decir siempre ser pobre., ta más de lo que lo he hecho? Porque éste es un pequeño retazo de mi historia de vida y periplo judicial y de abluchas de con abogados.
          Muchas gracias
          26 de Marzo, 2021
          Puedo luchar

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          • siento decirle que la titulización no es ilegal en España. A día de hoy no le serviría para ganar el procedimiento. Si está descontenta lo más que puede hacer es intentar cambiar de abogado entiendo yo.

    • Entonces no entiendo porque dice que aunque este dada en dacion en pago se puede retroctear has después de 15 años incluso que devuelvan si ya fue vendida

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      • Hola me desahuciaron hace dos años con dancion en pago ahora resulta k el banco k tenia mi hipoteca y pidio rl desahucio cerro y se lo vendio a otro banco mi casa y este ni nos informo ni renegocio con nosotros directamente nos hecho de la casa a dia de hoy sigue la nota simple y el ivi a mi nombre no rncontramos kien es dueño de la casa hrmos llamado a todos esos bancos y no la tienen solo nos dicen k en la nota simple sale los dueños cosa k sigo siendo yo k puedo hacef a todo esto puedo recuperarla?gracias un saludo.

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        • Solamente podrá recuperarla si la compra… porque ya hay tiene nuevo dueño aunque no sepa quien es.

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  5. Tengo mi hipoteca TITULIzada tengo la escritura de la CNMV me están llamando abogados del banco sabadelll amenaza con subasta si no pago debo presentar al jusgado los documentos o esperar a que me llegue algo del juzgado nunca me han notificado de nada simple me llaman de Intrum abogados del banco Sabadell

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    • En principio, la titulización es legal. Cuando le llegue a la demanda desde el Juzgado, contacte con algún abogado inmediatamente para oponerse a la demanda.

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  6. Buenos dias
    El banco ya confirmo que la vivienda está titulizada desde julio del 2007,debido al Irph y un sin fin de cláusulas abusivas, tengo varios impagos, y quisiera saber si es legal que me cobren la entidad los gastos de demora, que están haciendo. Gracias

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    • Dependerá de lo que le estén cobrando. Si le están cobrando intereses de demora conforma a lo legal, sí que pueden cobrárselos.

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  7. Buenos dias, Hace tres dias el 21 Junio 2018 a entrado en subasta mi vivienda , hace tiempo les pedi al Banco que me confirmara si mi vivienda estaba Titulizada pero no me hicieron caso, a dia de hoy para averiguar si esta Titulizada tengo opciones para reclamar al juzgado que averiguen si esta titulizada y parar el procedimiento?
    Que debo hacer ?
    Gracias

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    • Lo puedes intentar aportando los requerimientos efectuados a la entidad, pero no te puedo garantizar que respuesta te darán.

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    • Yo pagué a unos abogados y me buscaron si mi hipoteca estaba titulizada. Y sí…estaba.

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  8. He leído su artículo y soy avalista de 2 hipotecas titulizadas. Las hipotecas se van pagado al día pero yo necesito salir de avalista por el estrés que me crea y la ansiedad. Realmente es cierto que el aval se extingue? qué trámites se deberían hacer??

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    • Si claro que el aval se extingue, el dueño de la deuda ya no es el banco, por tanto no te puede reclamar. Puedes ejercer tu derecho pero la verdad no conozco casos, normalmente se interviene cuando el banco quiere actuar contra el avalista.
      Si los titulares de la hipoteca van a demandar cláusula suelo u otras cláusulas abusivas se puede solicitar también la nulidad de la cláusula del aval y así encuentras una salida que no te cueste mucho dinero, bueno es una idea.
      No quiero ser aguafiestas pero hay casos en los que el banco recompra la deuda, gracias por comentar. Saludos

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      • Pero aunque recompre la deuda ya hubo una modificación en la hipoteca y el aval se extinguió….no ??

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