Ex pareja vivienda e hipoteca Protege tu dinero - Acerina Almeida

Ex pareja vivienda e hipoteca es un problema en el que se encuentran muchas personas, es habitual es escuchar mi ex no paga la hipoteca o mi ex pareja no quiere vender la vivienda etc.

En cualquier caso tienes que tener presente la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que entro en vigor en junio de 2019.

Son múltiples los problemas que surgen cuando una relación termina y hay una hipoteca en común. ¡A continuación todas las claves para evitar perder dinero con la disputa!
En casos graves y disputas largas algunas veces se entra en una espiral de deudas imposible de pagar quizás la salida es acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad la ley que cancela deudas.
Si quieres pedir un préstamo y estas en ASNEF lee este post Préstamos con ASNEF ¿Es verdad o es un timo?

A) Ex pareja vivienda e hipoteca ¿Qué sucede con la propiedad?

En relación a la propiedad de la vivienda hay que tener en cuenta tres consideraciones importantes:

1. Acuerdo amistoso de disolución de la copropiedad.

La extinción del condominio o disolución de la copropiedad consiste en lo siguiente:
Ejemplo: una pareja Ángel y Bea compran una vivienda en común al cincuenta por ciento (para la cual suscriben un préstamo hipotecario) y al año deciden terminar con la relación.
Ángel está interesado en quedarse con la propiedad y Bea no, entonces formalizan una extinción del condominio ante Notario.
Ángel pasará a ser propietario único de la vivienda renunciado Bea a su cincuenta por ciento.
¡Ojo! Ángel y Bea seguirán siendo titulares del préstamo hipotecario, a diferencia de que Angel será el legítimo propietario de la vivienda después de la extinción del condominio.
Es obvio que ellos mismos se pondrían de acuerdo para satisfacer al otro la parte que ha pagado de hipoteca o cualquier otro pacto al que quieran llegar, al ser amistoso llegarán al acuerdo que ambos consideren.
Este ejemplo es aplicable tanto a parejas, matrimonios, amigos, etc.

2. Gastos de la disolución de la copropiedad.

Los gastos a asumir son menos costosos que los de la compraventa y los detallaremos a continuación:
– Notaría.
– Registro de la Propiedad.
– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
– Gestoría (si se contrata a una empresa para llevar a cabo la operación).
Normalmente estos gastos los suele asumir el futuro propietario único, pero no deja de ser un acuerdo al que llegan las partes y que es libre de negociar.

Gastos disolución de la copropiedad

3. Extinción del condominio vía judicial.

Otro ejemplo: Alma y Ben no se ponen de acuerdo para dividir el inmueble y visto que no hay forma de solucionar el problema, Alma interpone contra Ben una demanda de división de la cosa común.
No se puede obligar a un comunero a permanecer en la Comunidad, salvo que haya pacto expreso en contrario por un tiempo establecido que nunca podrá ser superior a diez años.
Lo mejor para las partes es llegar a un acuerdo aunque sea en la vía judicial porque si no perderán dinero.
Si tampoco se logra llegar a un acuerdo, la división del inmueble se realizará mediante subasta pública.
No importa que la vivienda esté gravada con una hipoteca, mediante subasta el título de la propiedad lo adquirirá otro comprador y los titulares de la hipoteca seguirán siendo “Alma y Ben”.
El problema de llegar a este punto es que el valor del inmueble en la subasta puede ser inferior y no llegar a satisfacer el total de la hipoteca, lo que quiere decir que aun subastada la vivienda y dependiendo de ciertas circunstancias, los titulares de la misma podrán arrastrar una deuda con el Banco.
Este caso en cuestión solamente se aplica a parejas, amigos que compran en común, etc.
Un matrimonio que se divorcia y no se pone de acuerdo con la división de la propiedad tendrá que ir a un procedimiento de “liquidación de gananciales”, donde igualmente pueden llegar a un acuerdo o en caso contrario, la propiedad saldrá a subasta.

B) Ex pareja vivienda e hipoteca ¿Qué pasa con la hipoteca?

Tengo una hipoteca con mi expareja o mi ex no paga el 50% de la hipoteca son quejas habituales.
En relación a la hipoteca que grava la vivienda de la pareja es importante destacar tres supuestos:

1. El banco no permite que uno de los titulares “salga” de la hipoteca.

Aunque los titulares estén de acuerdo, es decisión del Banco quitar de la hipoteca a un titular por el hecho de que ellos pierden una garantía de pago, incluso en matrimonios legalmente divorciados y “liquidado gananciales”.
Lo habitual es que acepten este supuesto para el caso de que el perfil del posible titular único sea perfecto y reúna ciertos requisitos sobre todo en cuanto a la solvencia, o introduzca otro cotitular o un aval.
Esto quiere decir que una vez extinto el condominio y el Banco se haya opuesto a quitar a uno de los titulares del préstamo vigente, nada quita que los interesados puedan llegar a un acuerdo “privado” entre las partes.
En el uno asume el pago de la hipoteca e indemniza al otro, asume el pago de lo que resta de hipoteca y la otra persona renuncia a reclamarle su parte, etc.
Si el que se comprometió al pago bajo documento firmado por las partes no cumple, el Banco podrá demandar a los dos titulares, pero el que quedó liberado por la otra persona siempre podrá emprender acciones legales contra el incumplidor, para que le restituya la parte que el banco le ejecutó.
En el caso de una pareja casada pueden llegar a un acuerdo de pago de la hipoteca a través de un convenio regulador.
Los bancos no tienen obligación legal de liberar a un deudor.
Incluso no es de extrañar que a cambio de aceptar la liberación el Banco imponga nuevas condiciones de préstamo que obviamente no van a ser nada beneficiosas para el hipotecado.

2. El banco admite la liberación de uno de los deudores.

Como hemos dicho la extinción del condominio no libera a los titulares del préstamo hipotecario, es decir, Alma puede ser el propietaria al cien por cien de la vivienda y seguir siendo titular al cincuenta por ciento con Ben de la hipoteca.
Si el banco acepta quitar a uno de los deudores del préstamo habría que hacer una “novación de la hipoteca”, o lo que es lo mismo modificar el contrato suscrito con la entidad.
Como no, esta operación conlleva unos costes considerables ya que habría que sumar los gastos del condominio a los de la novación:
– Notaría.
– Registro de la Propiedad.
– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
– Gestoría (el Banco impondrá su empresa y conlleva unos costes).

3. Extinción del condominio vía judicial de una vivienda gravada con una hipoteca.

Para explicar este apartado lo mejor es hacerlo mediante un simple ejemplo:
– Ana y Bruno son propietarios al cincuenta por ciento de la vivienda, y titulares al cincuenta por ciento del préstamo hipotecario que grava la vivienda.
– Ana demanda a Bruno para extinguir el condominio porque no se ponen de acuerdo con la división de la vivienda.
– La hipoteca que suscribieron fue de un capital de 300.000 euros y a día de hoy se adeuda un total de 200.000 euros.
– Al no llegar a un acuerdo en la vía judicial, la vivienda sale a subasta.
– Carlos, un postor, la compra por una cantidad de 150.000 euros.
– Carlos deberá hacer frente a la hipoteca que restaría una cantidad de 50.000 euros.
– Si Carlos, deja de pagar el Banco podrá sacar la vivienda a subasta pero si se la adjudica por menos del valor de la deuda no podrá reclamarle a Carlos ese faltante.
– El Banco podrá demandar a Ana y Bruno ese importe ya que son los deudores reales.
Ana y Bruno mantendrán una deuda con el Banco de 50.000 euros y responderán ante ella con todos sus bienes presentes y futuros.

Ex pareja vivienda e hipoteca conclusión

Mi exmujer no paga su parte de hipoteca o mi exmarido no paga su parte de hipoteca son quejas continuas pero ahora tienes todas las claves para resolver el problema.
En resumen, a pesar de que Carlos es el nuevo propietario de la vivienda, éste no se subroga en la posición de Ana y Bruno, es decir, aunque tenga que hacerse cargo de las cargas y gravámenes del inmueble se subroga en la responsabilidad que deriva de ello, pero NO EN LA DEUDA.
Ana y Bruno  son los que tienen una deuda contraída con el Banco.
Por esta razón si Carlos deja de pagar la hipoteca el banco le podrá quitar la vivienda, pero no le podrán reclamar una deuda en el caso de que con la adjudicación no se satisfaga la deuda, porque nunca ha sido ni será deudor de la misma.
La extinción del condominio no es un procedimiento aplicable a los matrimonios en régimen de gananciales.
Son muchas las claves a tener en cuenta, ¿tienes dudas?
En cualquier caso, aunque se pierda el amor no tienes por qué perder dinero.
¡comparte!
© Acerina Almeida Castro