Mejor hipoteca 3 claves para acceder una hipoteca y ahorrar

Mejor hipoteca una de las mejores inversiones que podamos hacer.

Los diferenciales de las hipotecas a tipo variable se están rebajando de manera muy apreciable, se están situando entorno al el 1%, impensable hace un año.
Espectacular el aumento de las hipotecas a interés fijo, del 1,2% del año 2007 al 35,9% del último año.
También parece que los bancos están “dulcificando” las condiciones para acceder a los créditos hipotecarios.
Antes de nada deberías saber que si contraes una deuda hipotecaria, responderás ante ella con todo tu patrimonio presente y futuro. Si no pagas, el banco podría adjudicarse tu vivienda vía judicial por el 70% del valor de tasación.
Por todo esto es necesario mirar con lupa todo lo que nos ofrecen. En este post tienes todas las claves para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca, y si cumple con todos los requisitos legales.
Los bancos están obligados a cumplir sus deberes de información y trasparencia. Hay límites legales tanto para los intereses, como las comisiones y las cláusulas de la escritura hipotecaria.

1-Mejor hipoteca, derechos legales que tiene el consumidor.

1º-Libre elección del tasador:

Puedes elegir el tasador que estimes conveniente. Este tiene que ser un tasador homologado y la certificación no puede estar caducada.
En este caso el banco tiene que aceptar la certificación, aunque puede hacer las comprobaciones que crea oportunas, eso sí, sin coste alguno para el cliente.
La realidad es que los bancos impondrán sus empresas de tasaciones, pero hay que intentarlo.

2º-Deberes de información y transparencia:

El banco viene obligado a entregar toda la documentación establecida legalmente en:
c)-La Ficha de Información Personalizada (FIPER), que detalla toda nuestra oferta o la llamada Oferta Vinculante. Más información en el Banco de España.

3º-Límites legales de intereses, comisiones y cláusulas abusivas.

Es necesario acudir a un profesional con una copia de la pre-oferta, para que el banco no cuele ninguna cláusula que vaya en su beneficio, nos perjudique e incumpla algún límite legal. Las más habituales son las siguientes:

3.1º- Límites legales a los intereses:

a)-Intereses de demora:
Los bancos han incluido en sus préstamos hipotecarios una cláusula en la que se marca unos intereses de demora muy por encima a los legales, de esta manera la suma de los impagos y los intereses aumentan la deuda a cantidades astronómicas en el caso de hipotecados que llevan años sin poder pagar su hipoteca.
”Los intereses de demora de préstamos o créditos para la compra de la vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero” según dice el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
Sin embargo, El Tribunal Supremo ya se han pronunciado en reiteradas sentencias y declarado abusivo un interés de demora dos veces superiores al interés remuneratorio pactado en el contrato.

3.2º- Límites legales a las comisiones bancarias.

a)-Comisión de apertura y estudio:
Con la competencia actual, es una comisión que muchos bancos ya no cobran pero conviene recordar que el Banco de España considera que es abusivo aplicar la comisión de apertura y la comisión de estudio en la misma operación.
En los casos de novación y subrogación la norma aplicable es la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
b)-Comisión de ampliación de plazo en caso de novación:
La novación consiste en la modificación del préstamo hipotecario después de su firma.
Esta comisión tiene un límite, no pueden ser mayor del 0,1% del capital pendiente de pagar.

Mejor hipoteca y la novación.

c)-Comisión por cancelación, subrogación o cancelación por subrogación:
Tanto si se trata de cancelaciones totales o parciales, por subrogación o no, éstas tienen un límite.
Subrogación es cuando cambiamos los titulares de un préstamo hipotecario. Básicamente cuando alguien vende su vivienda hipotecada, decimos que el comprador se subroga cuando continúa con la misma hipoteca.
Cancelación por subrogación consiste en que un nuevo acreedor se subroga por el anterior.
La Ley 41/07, de 7 de Diciembre, es la que regula en su capítulo IV la compensación que tenemos que pagar por amortización anticipada.
El artículo 8 regula que:
c1)-Cancelación 5 primeros años de la hipoteca.
No puede ser mayor al 0,5% del capital que hemos amortizado anticipadamente.
c2)-Cancelación posterior a los 5 primeros años de la hipoteca:
No puede ser mayor al 0,25% del capital que hemos amortizado anticipadamente.
Más información en el artículo Compensación por amortización anticipada del notario Manuel Mariño Vila.

Mejor hipoteca y la comisión de cancelación y subrogación

d)-Comisión por cancelación total de la hipoteca sin subrogación:
El mismo Banco de España considera que los bancos no deben cobrar por emitir un certificado de cancelación, solamente estaría justificado el cobro de esta comisión si el cliente ha solicitado expresamente que el banco realice este servicio.
El mero hecho de que un trabajador del banco se traslade a la Notaría no se considera un servicio en sí mismo.

 3.3º-Límites legales a cláusulas abusivas:

El banco nos puede sorprender con la introducción de alguna cláusula en el contrato con algo que nos perjudique, incluso en el mismo día de la firma ante Notario.
Por ello es conveniente leer todo detenidamente antes de firmar, y si es ante un profesional experto en la materia mucho mejor.
a)-Cláusula de gastos de la hipoteca:
La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de diciembre del 2015 falló que corresponde a los bancos asumir los gastos de constitución de hipoteca. Viene a decir que declaran nula por abusiva la exclusiva obligación del cliente de pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca.
Una sentencia posterior de la Sala de lo Contencioso Administrativo del mismo Tribunal Supremo, es la que aluden los bancos para no hacerse cargo de los gastos relacionados con el Impuesto 600 de Actos Jurídicos Documentados.
La polémica está servida, y en muchos casos son los jueces quienes dictaminan que gastos paga el banco y cuales el cliente.
Hay bancos (realmente muy pocos), que están asumiendo los gastos de formalización de hipoteca y en algunos casos, asumen el cincuenta por ciento. Este motivo pone de relieve la importancia de sentarse a negociar banco por banco y tomar una decisión posterior.
b)-Cláusula redondeo al alza:
Es una cláusula abusiva la que impone un redondeo al alza de los bienes de los intereses que tienes que pagar. Tal es así que el Tribunal Supremo ya se ha pronunciado al respecto en varias ocasiones en favor de la nulidad de esta cláusula.
Cierto es que este criterio fue aplicado en hipotecas antiguas y no masivamente, lo que quiere decir que es muy difícil por no decir imposible que apliquen el redondeo en hipotecas de hoy en día.
c)-Cláusula suelo:
La hipermegaconocida cláusula suelo, que no es abusiva en sí misma lo que es abusivo es la falta de transparencia al no comunicar al cliente los efectos económicos negativos que tiene esta cláusula si el cliente la acepta.
d)-Cláusula de vencimiento anticipado:
La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que se podrá dar por vencido la totalidad de lo adeudado por impagos equivalentes a tres meses.
Es una clausula en la que se establece que el acreedor podrá dar por vencido adelantadamente el préstamo (antes de la fecha prevista), en el caso de que el deudor no haga frente a sus deudas.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que hay que tener en cuenta más criterios aparte del número de cuotas impagadas para aplicar el vencimiento anticipado.
Por ejemplo: el simple hecho de que una persona tenga una deuda correspondiente a 5 cuotas de la hipoteca, no significa que pueda darse por vencido su préstamo, ya que hay que valorar otros extremos tales como la gravedad del incumplimiento, la voluntad del deudor de regularizar su situación, etc…
Existen muchas cláusulas abusivas, si necesitas más información aquí la tienes 29 Cláusulas abusivas de los bancos. ¡Libérate de ellas!

4º-Derechos de información sobre la escritura hipotecaria.

El cliente tiene derecho a consultar la escritura hipotecaria tres días antes de la firma ante notario.
El notario tiene obligación de leer toda la escritura y esclarecer todas las dudas que tenga el consumidor.

Derechos sobre la escritura hipotecaria

2-Mejor hipoteca claves económicas para elegirla.

Los intereses, las comisiones, los niveles de vinculación y las condiciones de acceso son las claves para que podamos comparar las hipotecas y elijamos la que más se acomoda a nuestros intereses personales.
Lo ideal es solicitar varias propuestas de bancos diferentes para poder comparar y decidir.
Previamente puedes rastrear la web y encontrar varios sitios donde realizan comparaciones entre distintas entidades. Más adelante te facilitamos algunos enlaces.

Hipoteca: Comisiones e intereses.

Hay que resaltar un avance significativo en este asunto, ya que PARECE que de manera mayoritaria los bancos han eliminado gran parte de las comisiones que además de encarecer el producto tenían poco o ningún amparo legal.
Hipoteca a interés variable.
En cuanto a los intereses tal y como hemos mencionado, una buena hipoteca en la actualidad se sitúa con unos intereses de Euribor + un diferencial por debajo del 1.25% para los casos de hipoteca variable.
Se pueden encontrar ejemplos como la Hipoteca Naranja de ING Direct que se oferta como una de las mejores hipotecas de 2017. Los intereses para primera vivienda son Euríbor + 0,99 % a partir del segundo año, el primer año es a 1,99%, tiene dos productos vinculados (dos seguros) y libre de comisiones.
Y sí, ni se te ocurra otro tipo de interés variable que no sea el Euribor, el IRPH es otro índice pero que se puede manipular aquí tienes más información 6 Claves para eliminar el IRPH y bajar la hipoteca.
Aquí puedes calcular cuánto te tienen que devolver si ya tienes una hipoteca con el IRPH: Cálculo devolución IRPH hipoteca simulador Banco de España
Para otros índices es necesario estudiarlo en profundidad.
Puedes encontrar hipotecas bordeando el 1% y pico o incluso menos, pero eso va a depender del nivel de vinculación con la entidad, o sea cuantos de sus productos te comprometes a contratar.

Hipoteca a interés fijo.

Si hablamos de hipoteca a tipo fijo tenemos otros datos, podemos encontrar ejemplos como la Hipoteca Sin Comisiones Fija de Bankia que se publicita 100 % sin comisiones, 100 % sin vinculación con coste y con un tipo de 2,25% a 20 años, con un interés desde 1,75 % para hipotecas a 10 años.

Hipoteca de pisos de bancos.

Tenemos que hablar también de otra modalidad y es la de Pisos de Bancos.
En este caso algunas entidades publicitan que conceden el 100% del valor de tasación.
Por ejemplo la Hipoteca Pisos de Bancos de Bankia dice que permite obtener hasta el 100 % del valor de tasación o compraventa, a devolver hasta en 30 años. Este crédito hipotecario tiene un interés desde Euribor + 1,20 % y no tiene comisiones ni vinculaciones con coste.
En el siguiente enlace tienes una comparativa de Hipotecas baratas para comprar casa.
Ni que decir tiene que la información que aportamos es para documentar el post y que todos se hagan una idea muy aproximada de lo que puede haber en el mercado.
¡¡Los ejemplos aportados son solo eso, ni es una recomendación ni mucho menos publicidad!!

¿Hipoteca a interés variable o fijo?

No hay una norma fija ni cálculo aproximado para saber si son mejores los préstamos fijos o los variables, la elección depende de muchas circunstancias.
Pero no te compliques la vida y créeme si te digo que es imposible saber cómo van a evolucionar los tipos de interés a 20 años vista.
A mi entender la decisión fijo o variable depende de lo que te oferten, si te interesa o no. También depende de la persona y de su capacidad de asumir riesgos o si le interesa buscar la opción más barata del momento.
Hay una realidad evidente, cada vez se contratan más hipotecas a interés fijo.
Según el Colegio de Registradores de España en el último año, el 35,9% de todas las hipotecas suscritas en el periodo (datos interanuales correspondientes 2T-2017) son fijas. En 2007 suponían apenas el 1,2%.
La crisis ha disparado el número de hipotecas a interés fijo.
No es legal que te obliguen a contratar determinados productos para darte la hipoteca, pero lo que hacen ahora los bancos es ofrecerte una serie de alternativas, sin vinculación y con vinculación por tramos. A más vinculación menos diferencial, es lo que los bancos llaman la bonificación.

Hipoteca interés variable o fijo

Hipoteca: La vinculación.

Es una de las variables que más difícilmente se pueden calcular y me explico:
Puede que tu banco te haga una gran oferta con una gran vinculación, pero a largo plazo te puede ocurrir que el aumento de coste todos los productos vinculados sea mayor que la oferta del diferencial.
El problema es que como sabemos ¿cuánto van a subir los productos vinculados? Evidentemente no se puede saber, lo que si tienes que tener claro es que en muchos casos subidas justificadas y sin justificar son reclamables para más información lee el post Préstamo personal, tarjetas ¿intereses abusivos? ¡Reclama lo cobrado de más! También en el post Comisiones abusivas por números rojos ¡Reclama lo cobrado de más!
Para obtener la mayor bonificación te van a exigir una vinculación con la entidad importante, por tanto lo razonable es comparar entre distintas entidades el nivel de vinculación y la oferta de bonificación.

Hipoteca: Condiciones de acceso.

Es el gran problema de la actualidad, muchas personas solicitan un crédito hipotecario y se encuentran con la desagradable situación de que no cumplen las condiciones de acceso y por lo tanto le rechazan el crédito.
No son condiciones a las que se les de publicidad ni siquiera suelen comunicarse en las ofertas de créditos hipotecarios.
Con un ejemplo lo veremos claro, hasta ahora para acceder a créditos hipotecarios con un diferencial del 2% o inferior, las entidades exigían unos ingresos mensuales de 4.000 euros o más por núcleo familiar o individual.
Con estas condiciones muchas familias no pueden acceder a los mismos.
Hoy en día las exigencias han disminuido considerablemente, y ahora es más fácil encontrar que los ingresos necesarios son 2000 euros por solicitante o núcleo familiar.
Una cantidad más razonable aunque aún lejos del alcance de muchas familias, que probablemente no podrán acceder a una hipoteca o lo harán en condiciones menos ventajosas o con la necesidad de tener un avalista.

3-Mejor hipoteca y consejos para firmar una buena.

Ya tenemos todas las claves legales y económicas para firmar el mejor préstamo hipotecario. Ahora toca cerrar todos los asuntos que sin ser una cuestión legal, si son cuestiones que nos pueden ayudar si las atamos adecuadamente.
Estamos sentados delante del director/a de la sucursal del banco, y es el momento de cerrar los últimos flecos de la operación:

1º-Introducir la dación en pago.

Ya hay bancos que ofrecen la dación en pago, que básicamente consiste en que si entregas tu vivienda saldas toda la deuda.
No es ninguna tontería, mucha gente ha perdido su casa y aún tiene una deuda cuantiosa con el banco.
En el siguiente enlace tienes más información ¿No puedes pagar tu hipoteca? ¡Dación en pago y elimínala!

Dación en pago

2º-Evita los seguros de cobertura del tipo de interés.

Es una mala práctica bancaria, una carga más para el cliente. En realidad no es un seguro y no se le puede aplicar la legislación de seguros.
Es un producto complejo, básicamente consiste en poner un límite máximo de tipo de interés a cambio de pagar una cantidad. Si los tipos de interés rebasan ese límite entonces el banco vendría obligado a pagarnos esa diferencia.

3º-Bajar comisiones de subrogación, novación y amortización anticipada:

Hay que intentar negociar a la baja todas estas comisiones ya que en un futuro si queremos cambiar de banco la hipoteca, o simplemente acortar el número de años o cambiar y modificar cualquier extremo, puedas hacerlo sin tener que asumir un gran costo económico.

4º-Condiciones de pago flexibles.

Podemos negociar condiciones de pagos flexibles para el caso de perder el empleo. Un periodo de carencia durante el cual no paguemos nuestra cuotam ensual atendiendo a una situación de causa mayor.

5º-Haz un simulacro de hipoteca.

Finalmente toca hacer un simulacro de tu hipoteca con las distintas circunstancias que te puede deparar la vida.
Paro, enfermedad, llegada de un nuevo miembro a la familia, son contingencias que pueden ocurrir y que si lo ensayas con el simulacro sabrás las consecuencias que te puede deparar la hipoteca que vas a firmar.
Son todas la claves para firmar la mejor hipoteca ¡COMPARTE!
© Acerina Almeida Castro