No puedo pagar la hipoteca ¡Disminuye el riesgo!

No puedo pagar la hipoteca, es una de las afirmaciones que más repiten los clientes en mi despacho y seguidores en redes sociales.

La consabida crisis, el paro y la bajada de sueldos han provocado que muchos españoles no puedan pagar sus hipotecas con puntualidad, se estima que al menos cuatro millones.

La solución sería bajar las cuotas mensuales pero esto no es fácil y en general choca con la negativa de los bancos.

Precisamente en muchas ocasiones nos toca trazar una estrategia a “cara de perro” con nuestro banco para conseguir nuestro objetivo.

Dejas de pagar y a partir de ese momento el banco ya sabe, mas allá de lamentaciones, que nuestra situación en grave y que estamos buscando una salida negociada o no.

Hay varias alternativas, una de las más exitosa últimamente es la de las cláusulas abusivas, si las tienes en tu hipoteca te da una baza para negociar y/u oponerte judicialmente al embargo.

También podrías intentar la dación en pago, entregar la vivienda a cambio de la cancelación total de la deuda.

Aquí tienes 15 claves para defender tus intereses si no puedes pagar tu hipoteca.

1-¿Puede el banco embargar todo el sueldo si no puedo pagar la hipoteca?

Ninguna empresa privada, ni siquiera el banco puede embargarte tu cuenta.

Solamente un juez puede condenarte y por tanto previamente tendrán que ir por la vía judicial.

La ley establece una cantidad que en teoría es para la subsistencia propia y de la unidad familiar que no se puede embargar.

Por tanto no se puede embargar el salario mínimo (SMI).

No se puede embargar el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cantidad fijada para el SMI, es lo que establece el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Dependiendo de tu salario se aplica una escala que está en ese mismo artículo.

En este post tienes la escala y todas las claves: ¡No puedo pagar! ¿Qué cantidad de mi salario me pueden embargar?

 2-¿Qué intereses de demora y/o comisiones me pueden aplicar si no puedo pagar la hipoteca?

A día de hoy, prácticamente en ninguna escritura hipotecaria se contempla intereses de demora ajustados a la legalidad conforme a la reciente sentencia del Tribunal Supremo.

Esta sentencia consideró abusivos los intereses de demora que superaran en más de un 2% los intereses remuneratorios.

Esto conlleva que ante un impago, la deuda aumente considerablemente, ya que fuera de la vía judicial es muy improbable que los intereses de demora los ajusten según la Jurisprudencia.

No puedo pagar la hipoteca, y con ello te expones a no solo generar intereses de demora, sino que además te cargan una comisión por cada impago (abusiva por cierto), que suele oscilar entre los 20 y 35 euros.

Y por no hablar de la trampa de muchos bancos de “capitalizar los intereses”, que viene a ser llanamente hablando, añadir los intereses de demora al capital pendiente de pago.

En definitiva, la deuda que creas con el banco contiene los siguientes conceptos:

Capital + intereses + intereses de demora + comisiones

Mientras resuelves la situación, se aconseja enviar una reclamación a atención al cliente, para que al menos te devuelvan las comisiones cobradas indebidamente, que en muchos casos funciona.

Aquí tienes más información sobre los intereses de demora: Comisiones abusivas por números rojos, ¡Reclama lo cobrado de más!

3-¿Cuánto tiempo tarda el banco en penalizarme o demandarme si no puedo pagar la hipoteca?

Es imposible dar una respuesta exacta.

Una vez dejas de pagar, casi seguro que en el mismo mes del impago empezarán a llamarte continuamente, bien sea el director/a de la sucursal, su empresa de recobro, sus servicios jurídicos, etc.

No puedo pagar la hipoteca, y empiezas a recibir llamadas que te advierten, amenazan y/o mienten sobre lo que te puede pasar si no pagas.

En este post tienes todas las claves para protegerte del acoso: ¿Te está acosando un cobrador de deudas? ¡Actúa es ilegal!

También te enviarán prácticamente todos los meses, cartas ordinarias a tu domicilio, vamos, que utilizarán todas las vías posibles para que te pongas al día con la hipoteca.

La casuística es muy diversa en cuanto a la vía judicial. Existen deudores demandados por tan solo 3, 4 impagos, y otros que han sido demandados después de dos años sin pagar.

Lo ideal es llegar a un acuerdo con el banco antes de que llegue la demanda.

Pero no todo está perdido si te ejecutan, puesto que hoy en día muchísimas ejecuciones se ganan gracias a las cláusulas abusivas habidas en el contrato.

4-¿Puedo ampliar el plazo si no puedo pagar la hipoteca?

Dependerá de tu banco.

Eso sí, ten en cuenta que en el caso de ampliar o acogerte a un período de carencia será “pan para hoy y hambre para mañana”.

¿Por qué?

En primer lugar, si amplías tendrás que volver a pagar los gastos de notaría, registro, impuestos y asesoría, porque hay que escriturar la ampliación.

En segundo lugar, si te acoges a un período de carencia, una vez finalice te cobrarán la cuota correspondiente más lo que no has pagado en ese período.

Es decir, la primera cuota que te toque pagar una vez acabe la carencia será muy superior a la que pagabas antes de la misma.

El banco no va a salir perdiendo, así que lo que no abones en ese tiempo lo terminarás abonando en el futuro.

5- ¿Y si pido otro crédito para pagar la hipoteca?

Hace unos años, esta solución la proporcionaban los bancos de forma muy habitual.

Uno de los motivos, entre otros, del sobreendeudamiento de muchas personas, que no pueden afrontar el pago de la hipoteca ni del préstamo personal.

No puedo pagar la hipoteca, y se nos ocurre la «brillante» idea de pedir un préstamo para pagar las cuotas pendientes de la hipoteca. Esto es una absoluta locura porque los intereses de los préstamos personales, microcréditos, etc, siempre son superiores a los de la hipoteca.

Si a ello también sumamos las comisiones del mismo, intereses de demora, y demás, te verás metido en una vorágine de difícil salida.

6-¿Puedo unificar todas mis deudas y así pagar una cuota más baja al mes?

Hoy en día nos encontramos con un panorama muy complicado en este aspecto.

La mayoría de los bancos ya no refinancian, y mucho menos créditos personales.

No obstante, habría que analizar cada caso en particular, porque no todo el mundo tiene las mismas deudas, situación laboral, familiar, etc.

Si solamente debes cuotas de la hipoteca, es más fácil conseguir una ampliación de la misma para incluir esa deuda.

Pero los problemas de esa ampliación, entre otros, es que tendrás que hacer frente nuevamente a los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría.

Además la cuota al mes probablemente sea más elevada que la anterior, a no ser que amplíes la duración del préstamo que en todo caso, lo que ocurrirá es que pagues más intereses a la larga.

Unificar una deuda hipotecaria con otras personales es muy difícil realizarla tal y como adelantamos al principio.

El hecho de estar metido en Registros de Morosidad, hace que los bancos no autoricen estas operaciones por falta de garantías de pago.

El aluvión de ejecuciones hipotecarias y demandas por impagos de préstamos, han endurecido las condiciones de los bancos tanto para prestar como para reunificar deudas.

Todas estas cuestiones no son más que suposiciones basadas en la experiencia, ya que los bancos tienen vía libre para hacer lo que estimen conveniente.

7-¿Cuánto tiempo pasa desde que el banco me demanda hasta que se queda con mi vivienda?

Nunca se sabe.

Lo normal, es que entre que se admite a trámite la demanda, te opones, se celebra juicio, se dicta sentencia, se recurre o no, se va a subasta, etc, suele pasar como mínimo un año y pico.

Todo ello dependiendo del partido judicial, porque en Juzgados muy lentos y/o saturados este proceso puede durar años.

En un caso particular que he conocido, el banco se adjudicó la vivienda de una pareja (vía judicial), sin embargo ellos siguen viviendo allí cinco años más tarde.

Esto no quiere decir que todos los casos sean iguales, pero en muchas ocasiones el banco tarda bastante en “desahuciar” a los ejecutados.

Independientemente de lo expuesto, mi recomendación y seguro que la de casi todos los letrados de este país es que contestes a la demanda que te presenten (necesario abogado y procurador), porque tienes muchas posibilidades de éxito.

8-Ya tengo cuotas sin pagar ¿puedo vender mi piso?

Por supuesto que sí.

No puedo pagar la hipoteca, si prevés que no vas a poder hacer frente a ninguna cuota más y que tarde o temprano el banco te demandará, ¡cuelga el cartel de venta!

Si el banco ya te ha demandado, adelántate a la subasta, e intenta vender el inmueble como mínimo por la cantidad que el banco te reclama.

No vamos a negar que esta solución sería maravillosa, pero hay que contar con la situación inmobiliaria del momento.

9-¿Puedo alquilar mi propia vivienda la cuál he perdido en vía judicial?

Una de las posibilidades que brinda el Código de Buenas Prácticas bancarias es precisamente la del “régimen de alquiler en tu propia vivienda”.

Una vez el banco se adjudique tu vivienda en la subasta, y sea el nuevo propietario, se puede plantear la posibilidad de que te alquilen la vivienda.

Para acogerte a este régimen tendrán que valorar si cumples con una serie de requisitos o te denegarán la solicitud.

Eso sí, lo que pagues de alquiler “irá a saco roto”, es decir, no se aplica al pago de la hipoteca que tenías con ellos.

No obstante, existen posibilidades de llegar a un acuerdo con ellos y que en cada cuota del alquiler parte o todo se destine a la deuda si la hubiera.

10-¿Y si entrego mi vivienda al banco, me libro de la deuda hipotecaria?

No puedo pagar la hipoteca, y la segunda opción que se nos ocurre es entregar la vivienda. El Código de Buenas Prácticas Bancarias al que hacíamos referencia en el apartado anterior, también contempla este supuesto.

En base a una serie de requisitos y la posterior aprobación del banco, puedes entregar tu vivienda a cambio de la cancelación total de la deuda en vía extrajudicial.

Este supuesto se denomina Dación en pago.

Cabe destacar, que en el año 2017 un juez de primera instancia aceptó la dación en pago vía judicial, por lo que los ejecutados perdieron su vivienda y se libraron de la deuda.

Esta opción junto con la del apartado anterior, son las más solicitadas a día de hoy.

En este post tienes más información: ¿No puedes pagar tu hipoteca? ¡Dación en pago y elimínala!

11-¿Si el banco me demanda debo seguir pagando la hipoteca hasta que la vivienda salga subasta?

Antes de todo, no hay que dar nada por perdido, si te llega una demanda de ejecución hipotecaria, vete a un profesional y contesta a la misma. Las probabilidades de éxito son altísimas.

Por otra parte, si no te has personado en el procedimiento y has dejado los plazos pasar, la única forma de salvar la vivienda es pagando la deuda que te reclaman antes de la subasta.

La recomendación de pagar o no durante el proceso es según la persona.

Si vas pagando, una vez adjudicada la vivienda por el banco, la deuda que reste disminuirá.

Si no pagas y el banco se adjudica tu vivienda, lo que reste tras la adjudicación será tu condena y tendrás que abonarla.

12-¿Pero qué es exactamente la ejecución hipotecaria?

No puedo pagar la hipoteca, y cuando se produce el impago de al menos de tres cuotas el banco puede demandarte reclamándote la deuda más la totalidad del préstamo restante.

Esta demanda y procedimiento se llama: ejecución hipotecaria.

Tienes dos opciones:

1.     Una vez te llegue al domicilio la demanda por correo certificado, acudir a un profesional para oponerte a la demanda.

Demanda -> oposición -> juicio -> sentencia.

Si la sentencia es desfavorable al demandado la vivienda saldrá a subasta, sin perjuicio de interponer un recurso de apelación.

2.     No hacer nada y esperar a que “te desahucien”.

Demanda -> subasta -> desahucio.

13-¿Pueden quitarme mi vivienda por la cláusula de vencimiento anticipado?

Precisamente gracias a esta cláusula de la escritura hipotecaria, se ganan muchas ejecuciones.

En muchos casos, su aplicación es abusiva en base a una serie de argumentos que ha detallado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y nuestro Tribunal Supremo.

El TJUE dictaminó que aun no habiendo sido aplicada la cláusula también podría declararse como abusiva y por ende nula, pero sería decisión de cada juez si el contrato puede seguir subsistiendo o no.

El procedimiento se archivará si el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, sin más trámite.

Si se dieron por vencidos después de esta Ley, y no reúnen los requisitos mínimos de gravedad y proporcionalidad, también deberán archivarse, de lo contrario, se seguirá su tramitación aunque la cláusula haya sido declarada nula.

Es muy importante estudiar atentamente la demanda, ya que en algunos casos , contestar a la misma podría salirte más caro, pero en otras podrías ahorrarte mucho dinero, incluso recuperar tu casa.

14-Mi hipoteca estaba titulizada ¿Pueden quitarme mi vivienda?

No puedo pagar la hipoteca, volvemos al origen del problema, ahora toca utilizar una de las grandes bazas cuando te quieres oponer al embargo de tu vivienda.

Hay mucho secretismo, pero se sabe que la mayoría de las hipotecas en España están titulizadas aunque esto no se le comunica al hipotecado.

El problema es que la titulización es legal a día de hoy.

No sabemos si esto cambiará algún día, pero a día de hoy no se consigue absolutamente nada en este sentido.

15-¡No puedo pagar la hipoteca! ¿Puedo acogerme a la Ley de Segunda Oportunidad?

Esta ley trata de promover acuerdos extrajudiciales de pagos, reestructuración y cancelación de deudas de cualquier persona que tenga ingresos inferiores al total de deudas que tiene.

¿De verdad puedo acogerme a la Ley de la Segunda Oportunidad y cancelar mis deudas?

Mucha gente se hace esta pregunta porque sigue entendiendo que este tipo de leyes es para empresas y empresarios no sabiendo que esta ley se amplió y que se extiende también a autónomos y particulares.

Tienes que tener presente dos claves importantes:

-No todo el mundo se puede acoger a dicha ley ya que hay unos requisitos imprescindibles que hay que cumplir.

-Cada caso es único y las soluciones son muy dispares, algunos logran cancelar una parte de sus deudas mientras otros consiguen cancelar deudas millonarias.

Si quieres saber si te puedes acoger a la ley de la Segunda Oportunidad lee este post: Ley de Segunda Oportunidad ¡Libérate de deudas!

Por tanto ante el grave problema de no poder pagar tu hipoteca ahora tienes las principales claves para no aumentar la bola de nieve y entrar en una espiral de deudas.

No te puedes cruzar de brazos ni lamentarte en una esquina de tu desdicha, ¡el banco va a proteger sus intereses! y tú ¿vas a actuar?

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